突降利空！楼市 迎来万亿级 重大考验！

临房网讯：极致利好，普天同庆！

9月4日晚，国常会宣布，市场降息，全面降准，都在路上。

两大利好直接刺激，股市亢奋异常，成交量7868亿元，创4月22日以来最高；指数盘中破3000点，创2个月新高。

几家欢喜几家愁，股市欢聚一堂，楼市形单影只，独话凄凉！

9月4日，国常会上，明确表示，棚改的希望（资金的最大来源）——专项债，不得用于土地储备和房地产相关。

另外，就在国常会，发文同一天，官媒人民日报也发了篇文章，题目叫，多地房贷利率调整！

这多地怎么调整的？

杭州首套房房贷利率上浮到10%，二套房上浮到15%；

苏州首套房上浮25%，二套房上浮30%；

温州，首套二套一起上调，房贷利率接近3年新高；

南昌“不甘示弱”，首套上浮20%，二套上浮25%；

郑州有点特殊，唯一一个，首套房上浮幅度比二套房高，首套上浮20%，二套上浮15%-20%。

国常会，释放“双降”利好，地方银行，给楼市造加息利空；

表面看两大利好，结果楼市独获两大利空。

毫无防备 突降利空 楼市心凉！

此前，曾经猜测，为了托底经济，棚改可能会超预期。

之所以有此思考，核心原因在，专项债。

过往数据统计，专项债资金历来约70%用于棚改，土储等项目，是棚改最大资金来源。

今年6月10日，国务院曾经印发了《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》，要求加大力度投放专项债，投放重点项目，托底中国经济。

刚才说了，专项债70%的投放用途是棚改、土储的项目，那么线性思维，很容易联想，如果专项债基数做大了，而70%的棚改用途不变，那对于楼市来说，绝对是利好一件。

6月10日，专项债文件之后，专项债发放力度明显提升。

2019年，根据财政部数据，前7个月，各地一共新发行地方债25530亿元，其新增一般债券8667亿，新增专项债券16863亿元。

25530亿什么概念？

已经用去年初计划的83%，也就是说，7个月用了80%的债务额度。

如果没有新增额度或者提前透支2020年的额度，7月之后，接下来的5个月，就只有不到20%额度可用。

8月31日，证券日报消息，2019年前8个月各地共发行地方债39745.40亿元。

其中河南等地，甚至已经提前完成完成了全年的发行任务。

客观的说，此前，包括叶檀财经在内都预计三四线等低级别，对棚改依赖性强的城市，会因为年初棚改计划腰斩，而有相对大的销量回落，并进一步反应在房价上。

但，结果看，房地产投资超预期，三四线城市楼市下行的速度低于预期。

三四线城市的韧性超出预期，专项债功不可没！

回过头来分析，主要的原因就在于，专项债的投放速度远远超出想象。

从机构统计的数据来看，专项债快速发放的前8个月，土储和棚改也是高歌猛进，合计金额1.35万亿之巨！

从比例看，尽管7月开始，8月继续，土储和棚改占专项债额比例有所下降，但还是超过50%，接近60%的高份额。

9月3日，中国经营网还曾经爆出消息，说：

“监管部门已下发文件，要求地方报送2020年重大专项债项目资金需求情况”。

“文件称，经全国人大常委会审议批准，今年将提前下达部分2020年新增地方政府债务限额”。

简而言之就是，人大准备允许，2019年额度用完了的地区，提前透支2020年的地方债额度。

这么一来，棚改力度在今年无疑会得到远远超出预期的强支撑！

但，就在中国经营网消息24小时之后，国常会通稿出来，就彻底打破了这个幻想。

在政府官网的新闻通稿中，关于地方债的表述非常多。

其中，确实提出：按规定可以提前下达明年专项债部分新增额度。

而且还敦促有额度的地方要：今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕，10月底前全部拨付到项目上。

然而，对于专项债的用途，国常会特别做了说明。

第1， 明年初要见效，重点在大基建；

第2， 不得用于土地储备和房地产相关领域。

这两条硬约束意味着，10月份之后，专项债可能将无法在给棚改等地产项目助力。

这几乎完全颠覆了此前的判断！

联想能力强的檀香，此时可能会立刻想到。

哎，换锚之后，新房贷利率也会在10月起生效！

据央行，10月8日起，新发放个人房贷利率将根据新降息工具，LPR进行调整 。

专项债改版从10月开始，房贷利率改版也从10月开始，这肯定不是巧合，这么简单。

就在文章收尾之际，界面新闻传来消息：

9月5日起，招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR（贷款基础利率）。据了解，招行深圳地区目前首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。

房贷利率换锚之后，有部分楼市拥趸说，楼市会降息，实锤出来，不用再争了，加息才是正解！

从加息的幅度看，二套房的加息幅度是首套房的12倍，两者之间的差距越来越大。

市场降息，楼市加息，首套房微调，二套房大调，这两个结果和趋势，和叶檀财经8月25的文章《重磅突发！央行正式宣布：楼市加息！》的判断完全一致。